Corona hat dem Leben und Arbeiten auf dem Land neuen Aufwind verschafft. Die Menschen zieht es in die Natur und die neue Flexibilität, die das Homeoffice mit sich bringt, macht es möglich. So gewinnen viele der alten Klöster, die vor einer Umnutzung stehen, und der ländliche Raum an Attraktivität. Und auch in den Städten bergen die alten Mauern ein enormes Potenzial für bezahlbaren Wohn-, Arbeits- und Lebensraum und Kultur. Und aufgrund ihrer Vielseitigkeit eignen sich Klöster ohnehin hervorragend für eine moderne Mischnutzung.

Um welche Form der Nachnutzung es auch gehen mag und ganz gleich, ob auf dem Land oder in der Stadt: Klöster sind für Nachnutzer eine Spielwiese, die die Fantasie erst einmal beflügelt. Aufgrund ihrer Geschichte, ihrer Größe, ihres Alters, ihres Denkmalstatus, ihrer Landmarkenfunktion für eine Region sowie der Brandschutz- und Denkmalauflagen sind sie jedoch auch ein besonders sensibler Ort. Es sind also Nachnutzer gefragt, die für die notwendige Finanzierung sorgen können, die das nötige Know-how für eine Umnutzung haben oder einkaufen können und die Erfahrung im Betrieb eines so bedeutenden und großen Gebäudes haben. Nur dann kann die Zukunft der historischen Mauern gesichert werden.

Welches Vorgehen bietet sich an?

• Klöster sind für ihren Ort und die ortsansässigen Menschen identitätsstiftende Kulturräume. Oft bestehen wichtige (Wirtschafts-)Beziehungen zwischen Kloster und Ort. Eine potenzielle Nachnutzung bedarf also nicht nur der Zustimmung der Ordensleitung und des Bistums, sondern auch der Gemeinde, die eine Verantwortung für den ganzen Ort hat. Suchen Sie als Ordensgemeinschaft und als Nachnutzer daher frühzeitig den Kontakt zur Gemeinde.
• Wenden Sie sich als Ordensgemeinschaft an die Verwaltungsbehörden im Landkreis, im Regierungsbezirk oder im Bundesland, falls die Gemeinde oder kirchliche Institutionen wie das Bistum Ihr Kloster nicht übernehmen können. Hier empfehlen sich die jeweils für Stadt- und Regionalentwicklung und Städtebau zuständigen Stellen. Hilfreich sind auch Strukturentwicklungsgesellschaften wie die Internationalen Bauausstellungen (IBA) oder das Strukturförderprogramm DIE REGIONALEN in NRW. Gerade im geschwächten ländlichen Raum abseits der Metropolen gibt es oft staatliche Vorhaben, die bei der Transformation unterstützen können. Auch die Kammern und Verbände in den Bereichen Architektur und Landschaftsarchitektur, die Initiativen für Baukultur auf Bundes- und Landesebene sowie die Deutsche Stiftung Denkmalschutz sind im Bundesland meist bestens vernetzt. Eine Linksammlung finden Sie weiter unten auf dieser Seite.
• Nachnutzer lassen sich erfahrungsgemäß am besten in der eigenen Region finden. Bestehende Einrichtungen aus dem sozialen Bereich, Wohnungsgenossenschaften oder frei organisierte Initiativen, die etwa Raum für eine Waldorf- oder Montessori-Schule, ein Wohnprojekt oder Ähnliches suchen, sind potenzielle Partner. Auch für die öffentliche Hand (Verwaltung, Universitäten) kann sich ein Kloster anbieten. Machen Sie Ihr Vorhaben publik, damit sich die richtigen Interessenten auch bei Ihnen melden können.
• Prüfen Sie als Ordensgemeinschaft Kaufinteressenten auf Herz und Nieren. Bringt der jeweilige Interessent die notwendigen organisatorischen Kompetenzen und personellen Ressourcen mit? Ist er mit den notwendigen finanziellen Mitteln ausgestattet? Verfügt er über eine gesunde Mischung aus Professionalität und Wagemut? Falls nicht, kann eine Rückabwicklung des Kaufvertrags drohen. Und selbst wenn die notwendigen Mittel für den Kauf vorhanden sind, kann der Käufer möglicherweise die erforderlichen Umbauten nicht finanzieren oder er erlangt keine Genehmigung. Dann kann es zu einer Weiterveräußerung kommen, die nicht unbedingt Ihrem Charisma entspricht.
• Überlegen Sie als Ordensgemeinschaft auch Alternativen, die für den Nachnutzer günstiger sind, als ein klassischer Kauf. Vielleicht zahlt der Käufer nur einen Teil des Kaufpreises und Sie fungieren selbst als Bank? So erhalten Sie eine regelmäßige Tilgungs- und Zinszahlung vom Käufer und können das Gebäude in Teilen weiter selbst nutzen. Oder Sie überführen den Grund und Boden in eine Stiftung oder vergeben die Gebäude in Erbpacht? Siehe hierzu auch unser Artikel Übertragung des Eigentums.
• Umnutzungen von Klöstern sind so unterschiedlich wie die Klöster selbst. Eines haben sie jedoch alle gemeinsam: Sie sind (sehr) teuer! Und aufgrund ihrer Komplexität und des Alters der Gebäude meist kostenintensiver als anfangs gedacht. Behalten Sie als Nachnutzer daher den Finanzaspekt stets im Blick. Was sagen die Banken, wie bewerten sie das Kloster? Welche Sanierungen stehen an? Wie lösen Sie den teuren Brandschutz und die Vorgaben des Denkmalschutzes? Denken Sie bei der Lösungsfindung auch kreativ: Können künftige Mitnutzerinnen oder -nutzer das Projekt beispielsweise über eine Genossenschaftseinlage oder ein Mieterdarlehen unterstützen? Gibt es Interessenträger, die finanziell in das Projekt einsteigen und z. B. bestimmte Gebäudeteile nutzen können? Kalkulieren Sie in jedem Fall großzügig, denn Überraschungen werden auf dem Weg bis zur Nutzungsaufnahme und darüber hinaus nicht ausbleiben.
• Sind Sie eine engagierte Gruppe, die vom gemeinsamen Wunsch getragen ist, ein Kloster zu übernehmen? Loten Sie aus, wer aus Ihren Reihen welche Kompetenzen mitbringt. Insbesondere Koordinations- und Kommunikationskompetenz sind gefragt. Zu kniffligen Fragen, die Sie nicht selbst beantworten können, sollten Sie frühzeitig professionelle Hilfe an Bord holen. Und bewahren Sie sich den Enthusiasmus und die Freude an Ihrem wunderbaren Vorhaben, auch wenn der Weg bisweilen steinig ist!
• Die Veräußerung und der Kauf eines Klosters ist meist auf beiden Seiten eine Herzensangelegenheit. Verhandeln Sie daher mit großer Offenheit, lernen Sie sich kennen, nehmen Sie sich Zeit. Vielleicht starten Sie auch einen Probebetrieb oder Testlauf, um das Konzept auf den Prüfstand zu stellen.
• Denken Sie daran, dass die Öffentlichkeit im Umfeld eines Klosters ein reges Interesse an den Entwicklungen hat, die ihr Kloster nimmt. Nehmen Sie daher frühzeitig Kontakt zur Presse auf und binden sie die Medien im notwendigen Maße in den Ablauf der Verhandlungen ein.

Welche Rechtsformen bieten sich an?

Überlegen Sie als Nachnutzer, welche Rechts- bzw. Organisationsform sich für Sie anbietet. Auch wenn Sie bereits aus einer Struktur heraus agieren, kann es sein, dass sich für dieses konkrete Projekt aus Haftungs-, Abgrenzungs- oder Steuergründen eine andere Form anbietet.

• Für ein gemeinschaftlich getragenes Projekt, bei der die Mitglieder ein Mitspracherecht haben sollen und die Gewinnorientierung nicht im Vordergrund steht, kommen eine eingetragene Genossenschaft (eG) oder ein eingetragener Verein (e. V.) infrage. Das kann im Falle der Gemeinnützigkeit auch steuerliche Vorteile haben.
• Soll das Projekt gemeinnützig sein und es wird – beispielsweise aus Haftungsgründen – eine Kapitalgesellschaft einem gemeinnützigen Verein vorgezogen, so bietet sich die gGmbH an, also eine gemeinnützige Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Diese Unternehmensform ist von der Kapital- und Gewerbesteuer befreit.
• Einzelpersonen können auch in einer Bauherrengemeinschaft zusammenfinden. Dabei gelten sie bis zur Fertigstellung des Umbaus als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Wird das Gebäude mittels Teilungserklärung in abgeschlossene Wohn-/Gewerbeeinheiten unterteilt, handelt es sich bei der Gemeinschaft nach dem Einzug und im Betrieb um eine klassische Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz mit den damit einhergehenden Rechten und Pflichten. Erfolgt keine Teilungserklärung, kann aus der Bauherrengemeinschaft auch eine Genossenschaft hervorgehen.
• Selbstverständlich können auch bestehende Stiftungen, Unternehmen (jedweder Rechtsform) und Projektentwickler in ihrer bestehenden Rechtsform Klöster übernehmen.