Genehmigung und Umbau

Es scheint so einfach: Eine Ordensgemeinschaft zieht aus, großzügige Räumlichkeiten werden frei und kreative Nachnutzer füllen das alte Gebäude mit neuem Leben. Denn wo früher gelebt und gearbeitet wurde, muss das ja auch heute wieder einfach möglich sein, oder? So einfach ist es leider nicht.

Möchten neue Nutzer einem Kloster eine neue Bestimmung geben, so stellt dies eine Nutzungsänderung dar. Mit Nutzungsänderung ist im öffentlichen Baurecht eine Änderung der genehmigten Benutzungsart einer baulichen Anlage gemeint. Eine Nutzungsänderung liegt also immer dann vor, wenn sich die neue Nutzung (Wohnen/Arbeiten/Hotellerie usw.) von der bisherigen Nutzung (Kloster) unterscheidet. Dies trifft auch zu, wenn keine baulichen Änderungen geplant sind und der (weltliche) Nachnutzer eine sehr ähnliche Nutzung wie die Ordensgemeinschaft plant. Die Umnutzung eines Klosters setzt also regelmäßig einen Bauantrag voraus, der ein Baugenehmigungsverfahren nach sich zieht und im Idealfall in eine Baugenehmigung (auch als Nutzungsänderungsgenehmigung bezeichnet) mündet. Bevor die Nutzung schließlich aufgenommen wird, ist diese Nutzungsaufnahme außerdem bei der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen. Spätestens zu diesem Zeitpunkt müssen alle Unterlagen vorliegen.

Bauherren haben die Möglichkeit, in einem Bauvorbescheid spezifische Fragen zur Zulässigkeit ihres konkreten Vorhabens klären zu lassen, bevor sie ihren Bauantrag stellen. Dieser Vorbescheid ist dann für das spätere Baugenehmigungsverfahren bindend, in Bayern beispielsweise für drei Jahre (mit einer Verlängerungsmöglichkeit um zwei Jahre). Für den Antrag auf einen Vorbescheid sind weniger Unterlagen und Nachweise erforderlich als für den Bauantrag selbst.

Modell Beuerberg — Auch Modelle können bei der kreativen Lösungssuche helfen.

Der Ablauf eines Baugenehmigungsverfahrens ist in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes verankert. Da jedes Land seine eigene Landesbauordnung hat, können sich die Verfahren je nach Bundesland erheblich unterscheiden. Auch innerhalb der Bundesländer sind die Vorgehensweisen je nach Baubehörde bzw. Bauortgemeinde sehr unterschiedlich, sodass sie nicht allgemeingültig beschrieben werden können. Daher kann die folgende Auflistung der benötigten Unterlagen nur zur groben Orientierung dienen.

Benötigte Unterlagen

Antragsformular, das bei der zuständigen Genehmigungsbehörde erhältlich ist
Von einem Prüfsachverständigen bzw. einer Prüfingenieurin bescheinigter Brandschutznachweis
Denkmalschutzrechtliche Erlaubnis
Liegenschaftskarte oder Auszug aus dem Liegenschaftskataster
Freiflächengestaltungsplan mit Lageplan, der auch dem Nachweis der Stellplätze dient und aus dem Verlauf der Fluchtwege bis zu öffentlichem Grund hervorgeht
Bauzeichnungen, die unter anderem Folgendes enthalten:
die vorgesehene Nutzung der Räume samt Möblierung
Flucht- und Rettungswege
Angabe der Feuerwiderstandsklassen der Bauteile und des Brandverhaltens aller brandschutzrelevanten Baustoffe
Kenntlichmachung von Bauteilen, die beseitigt/ergänzt werden sollen
Betriebsbeschreibungsformular, das eine genaue Beschreibung der geplanten gewerblichen Tätigkeiten umfasst
Nutz- und Wohnflächenberechnung
Stellplatznachweis und -berechnung: Es gibt strikte Auflagen der Städte und Gemeinden, wie viele Fahrrad- und Pkw-Stellplätze zur Verfügung stehen müssen. Diese hängen neben der Art der Nutzung beispielsweise auch von der öffentlichen Anbindung ab. Behalten Sie diesen Punkt daher von Anfang an im Blick!
Baubeschreibung, sofern bauliche Änderungen geplant sind. Wie in den Rubriken Brand- und Denkmalschutz erläutert, wird die Umnutzung eines Klosters nur in den seltensten Fällen ohne Eingriffe in den Bestand möglich sein.
Statistischer Erhebungsbogen je Gebäude, der für alle Bundesländer über die Website der Statistischen Ämter erstellt werden kann.
Baumbestandserklärung (falls Außenanlagen betroffen sind)

Die Genehmigungsplanungen für die Nutzungsänderung müssen von einem verantwortlichen Bauvorlagenberechtigten unterzeichnet werden, der inhaltlich im öffentlich-rechtlichen Sinne die Verantwortung übernimmt. Für Projekte der Größenordnung eines Klosters sind Architektinnen bauvorlagenberechtigt, die Mitglied in einer Architektenkammer sind, oder Bauingenieure, die von einer Ingenieurkammer als bauvorlageberechtigte Ingenieure geführt werden.

Baugenehmigungsverfahren für Klöster sind meist komplex. Dies ist einerseits auf die Gemengelage von Brand- und Denkmalschutz und die damit einhergehenden Abwägungsbemühungen zurückzuführen. Andererseits liegen teils historisch bedingte Eigentumsverstrickungen und Rechtsansprüche anderer Rechteinhaber vor. Dies kann an einem Beispiel illustriert werden: Im Kloster Schlehdorf ist der Freistaat Bayern Eigentümer eines Treppenhauses, das das Gebäude in zwei Teile teilt, während die Kirchengemeinde dingliche Rechte an der Nutzung einiger Räumlichkeiten hat. So kann eine lange Liste Beteiligter zusammenkommen (im Kloster Schlehdorf beispielsweise rund 20 unterschiedliche Akteure), was den Genehmigungsprozess erschwert und in die Länge zieht.

Zahlreiche Aspekte wollen beachtet sein, bevor die Bauarbeiten aufgenommen werden können, wie hier im Kloster Beuerberg.

Welches Vorgehen bietet sich an?

In den meisten Fällen stehen die Liegenschaften unter Denkmalschutz. Wesentliche Eingriffe in die vorhandene Bausubstanz sind deshalb nicht möglich. Dennoch führen haustechnische und brandschutzbedingte Belange zu umfangreichen bautechnischen Maßnahmen. Um diese gegenüber der Vielzahl beteiligter Behörden und anderer Anspruchsgruppen (die z. B. über dingliche Rechte an der Liegenschaft verfügen) technisch und rechtlich dauerhaft neu zu sichern, bedarf es einer umfänglichen Steuerung aller Planungen und Maßnahmen. Planen Sie daher zusätzlich zum herkömmlichen Planungsteam (Architektinnen, Haustechnik-Ingenieure für Heizung/Lüftung/Sanitär und Elektrotechnik, Statikerinnen, Brandschutzexperten, Bauphysikerinnen, Landschaftsarchitekten) eine Projektsteuerungsebene ein.
Nehmen Sie als Nachnutzer so bald wie möglich mit der jeweiligen Gemeinde, der Baugenehmigungsbehörde, der Denkmalschutzbehörde und der Brandschutzbehörde Kontakt auf. Eine Klosterumnutzung ist keine Nutzungsänderung von der Stange und bei einem komplexen Projekt dieser Art können die einzelnen Schritte in der Regel nicht strikt nacheinander abgearbeitet werden. So wird allen Beteiligten ein gewisses Maß an Flexibilität abverlangt. Holen Sie die jeweiligen Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner auf Ihre Seite und pflegen Sie einen guten Austausch.
Machen Sie sich bewusst, dass die Mühlen der Behörden unter Umständen langsamer mahlen, als Sie sich dies für Ihren Projektfortschritt wünschen. Sprechen Sie offen mit den Verantwortlichen, ohne Druck aufzubauen. Erklären Sie Ihre Situation und seien Sie offen in Bezug auf Punkte, die Ihnen unklar sind. So können Missverständnisse von Anfang an vermieden werden.
Binden Sie nicht nur die Verwaltung ein, sondern suchen Sie auch frühzeitig Kontakt zur Politik. Sprechen Sie mit Bürgermeisterinnen, Landtagsabgeordneten und Stadträten, die auch auf die Verwaltung einwirken können. Sorgen Sie für ein gutes Klima, in dem Ihr Projekt gedeihen kann!
Nutzen Sie die Chance, die der Bauvorbescheid bietet. So können Sie die Genehmigungsfähigkeit Ihres Projekts ausloten, bevor Sie in aller Detailtiefe in das Projekt einsteigen.
Überlegen Sie als Ordensgemeinschaft vorab, wer außer Ihnen Eigentum an Gebäude, Gebäudeteilen oder Flächen hat, oder ob dingliche Rechte Dritter bestehen. Diese können auch weit in der Vergangenheit begründet liegen. Daher lohnt es sich, etwas weiter zurückzublicken. Treten Sie frühzeitig mit diesen Beteiligten in Austausch und lassen Sie sie an Ihren Planungen teilhaben.
Fragen Sie als potenzieller Nachnutzer die Ordensgemeinschaft nach weiteren Eigentümern und Rechteinhabern. So können Sie sich einen besseren Überblick darüber verschaffen, wie viele Beteiligte mitreden werden und wie diese zu Ihrer Idee stehen. Beziehen Sie außerdem Ihre künftigen Grundstücksnachbarn ein!
Kalkulieren Sie als Nachnutzer die Kosten großzügig. Beim Bauen im Bestand kommt es meist zu Kostensteigerungen, da der Zustand eines jahrhundertealten Gebäudes und seiner technischen Infrastruktur nicht von Anfang an absehbar ist. Beispielsweise ist im Vorhinein in der Regel nicht klar, inwieweit bestimmte Gebäude- und Bauteile in Bezug auf den Brandschutz noch Bestandsschutz genießen, wie der Zustand der Leitungen ist oder welche Auflagen sich im Zuge des Genehmigungsprozesses noch ergeben.